Luật Đất Đai 2024 – Cơ hội VÀNG cho kiều bào Việt Nam

Trong năm 2024 với những chuyển biến tích cực trong quy định pháp luật về sở hữu bất động sản tại Việt Nam. Chính thức có hiệu lực thi hành từ ngày 01/08/2024, Luật đất đai 2024 có nhiều sự cởi mở hơn đối với quyền sở hữu bất động sản của Việt kiều. Tuy nhiên, bà con Kiều bào cần lưu ý hơn về khái niệm “Việt kiều” mà các bài báo, tin tức đề cập đến. Việc hiểu chính xác về Việt kiều có ảnh hưởng rất nhiều đến cách xác định quyền lợi sở hữu bất động sản tại Việt Nam.

 1. Ai là Việt kiều ? Luật có quy định không ?

Theo pháp luật không có một khái niệm nào quy định về “Việt kiều” là như thế nào, mà luật chỉ có quy định khái niệm cho  “Người Việt Nam định cư tại nước ngoài”, đối tượng này bao gồm:

Trường hợp 1: “Công dân Việt Nam” đang sinh sống, làm việc lâu dài tại nước ngoài. Đối tượng này muốn được xét là “Công dân Việt Nam” thì phải còn một trong các giấy tờ chứng minh dưới đây thì được công nhận có quốc tịch Việt Nam. (Điều 11 Luật quốc tịch 2008).

• Giấy khai sinh; trường hợp Giấy khai sinh không thể hiện rõ quốc tịch Việt Nam thì phải kèm theo giấy tờ chứng minh quốc tịch Việt Nam của cha mẹ;
• Giấy chứng minh nhân dân;
• Hộ chiếu Việt Nam;
• Quyết định cho nhập quốc tịch Việt Nam, Quyết định cho trở lại quốc tịch Việt Nam, Quyết định công nhận việc nuôi con nuôi đối với trẻ em là người nước ngoài, Quyết định cho người nước ngoài nhận trẻ em Việt Nam làm con nuôi.

Trường hợp 2: “Người gốc Việt Nam” đang sinh sống, làm việc lâu dài tại nước ngoài. Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài là người Việt Nam đã từng có quốc tịch Việt Nam mà khi sinh ra quốc tịch của họ được xác định theo nguyên tắc huyết thống và con, cháu của họ đang cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài. (theo khoản 4 Điều 3 Luật quốc tịch 2008).

Vậy trong bài viết này ta sẽ dùng từ Việt kiều để chỉ về Người Việt Nam định cư tại nước ngoài.

Sau khi được phân tích về “Người Việt Nam định cư tại nước ngoài” là gồm 2 đối tượng nêu trên, Việt kiều đã có thể xác định mình thuộc trường hợp nào. Chúng tôi sẽ làm rõ điều này để xác định được quyền sở hữu BĐS của Kiều bào tại Việt Nam, bởi vì đồng ý rằng Luật đất đai mới đã có sự mở rộng cho Việt kiều nhưng giới hạn mở rộng này sẽ khác nhau ở từng trường hợp.

2. Nếu Việt kiều còn quốc tịch Việt Nam (Trường hợp 1) thì có được mở rộng quyền sở hữu bất động sản tại Việt Nam?

Đầu tiên ta sẽ đề cập đến trường hợp Việt kiều đang còn quốc tịch Việt Nam, đây là nhóm đối tượng được định nghĩa là “Công dân Việt Nam định cư ở nước ngoài”. Theo khoản 3 Điều 4 Luật Đất đai 2024 thì trường hợp này Việt kiều còn quốc tịch, được phép nhập cảnh vào Việt Nam thì không còn bị giới hạn và sẽ được hưởng các quyền về bất động sản như Công dân Việt Nam đang sinh sống tại Việt Nam. Đây được xem là một bước ngoặt giúp phát triển đầu tư về Việt Nam, đồng thời cũng đảm bảo các quyền lợi về bất động sản của công dân Việt Nam đang làm việc, sinh sống lâu dài ở nước ngoài, nhất là trong các vụ việc tranh chấp thừa kế hay các vấn đề về bất động sản khác.

Ở Luật đất đai 2013, dù còn hay không còn quốc tịch thì Việt kiều cũng đều bị giới hạn quyền bất động sản như nhau: “ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về nhà ở được nhận chuyển quyền sử dụng đất ở thông qua hình thức mua, thuê mua, nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở hoặc được nhận quyền sử dụng đất ở trong các dự án phát triển nhà ở;” Vậy ta có thể hiểu là trước đây, Việt kiều nói chung chỉ được nhận chuyển nhượng nhà ở có sẵn, hoặc nếu là đất thì đất đó phải là đất nằm trong dự án phát triển nhà ở; nói cách khác là chỉ được mua bất động sản dùng cho mục đích để ở chứ không được mua đất vườn, đất nông nghiệp…. Chính bởi sự giới hạn đó, mà bà con Kiều bào đã phải vướng phải rất nhiều tranh chấp liên quan đến bất động sản điển hình như tranh chấp thừa kế, nhờ người thân mua bán đứng tên bất động sản…

Theo Luật cũ, những di sản là bất động sản nếu Việt kiều được hưởng di sản từ người thân, ví dụ là một mảnh đất nông nghiệp thì Việt kiều không được thực hiện việc sang tên phần di sản này, thay vào đó chỉ được hưởng giá trị di sản (trên thực tế phổ biến là quy đổi phần bất động sản này ra tiền). Tuy nhiên việc quy đổi này không thể hiện ý chí mong muốn của Việt kiều, hoặc ngoài ra Việt kiều không muốn bán đi phần đất người thân để lại. Hiện nay theo Luật Đất đai 2024 thì nếu được xác định là Công dân Việt Nam định cư tại nước ngoài thì hoàn toàn có thể nhận di sản thừa kế là quyền sử dụng đất cho các loại hình bất động sản như là công dân đang sinh sống tại Việt Nam.

Trước đây để thực hiện được mong ước sở hữu bất động sản tại quê hương trong bối cảnh bị Luật cũ giới hạn về quyền sở hữu đối với một số loại hình nhất định, ví dụ như đất ở không nằm trong dự án phát triển nhà ở. Việt kiều thường tin tưởng vào người thân quen đang sinh sống tại Việt Nam để nhờ đứng tên trên quyền sử dụng đất. Điều đó đồng nghĩa với các rủi ro mất trắng khi phát sinh mâu thuẫn nội bộ gia đình. Kể từ khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, thì công dân Việt Nam định cư ở nước ngoài không còn bị giới hạn, đồng nghĩa với việc không cần phải nhờ vả người thân đứng tên giúp; bởi vì bây giờ Việt kiều đã có quyền nhận chuyển nhượng bất động sản tương đương với công dân Việt Nam đang sống tại Việt Nam.

Kết luận rằng, hiện nay nếu bà con Kiều bào vẫn còn quốc tịch Việt Nam thì sự đổi mới này là một tin mừng và là một cơ hội đầu tư tuyệt vời. Pháp luật Việt Nam đã tạo sự thuận lợi bình đẳng cho Công dân Việt Nam dù đang sinh sống trong hay ngoài nước. Đây cũng là lý do cho sự tăng vọt về Kiều hối của những tháng gần đây, tạo động lực cho Việt Kiều có nhiều cơ hội tự tin đầu tư về quê hương.

3. Nếu Việt kiều đã từng có quốc tịch Việt Nam (Trường hợp 2) thì có được mở rộng quyền sở hữu bất động sản tại Việt Nam?

Với trường hợp còn lại, Việt kiều được xác định là người gốc Việt Nam định cư lâu dài ở nước ngoài, đây là nhóm đối tượng khá khó khăn trong việc xác định, chúng ta cần lưu ý về các căn cứ xác định liệu mình có phải là người gốc Việt Nam định cư nước ngoài hay không:

• Đảm bảo điều kiện cần: phù hợp với quy định theo khoản 4 Điều 3 Luật Quốc tịch 2008 “ Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài là người Việt Nam đã từng có quốc tịch Việt Nam mà khi sinh ra quốc tịch của họ được xác định theo nguyên tắc huyết thống và con, cháu của họ đang cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài”
• Điều kiện đủ: cần phải thực hiện thủ tục xin Giấy xác nhận là người gốc Việt Nam.

Sau khi đã xác định được tư cách chủ thể của mình là người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài và đảm bảo bản thân được phép nhập cảnh vào Việt Nam thì ta có thể hưởng được một số quyền nhận chuyển nhượng bất động sản mở rộng theo Luật đất đai 2024, tuy nhiên vẫn còn có sự giới hạn chứ không hoàn toàn mở rộng như Công dân Việt Nam định cư ở nước ngoài.

So với Luật đất đai 2013 thì Luật mới vẫn cho phép người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam được mua, thuê mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở, nhận quyền sử dụng đất ở trong dự án phát triển nhà ở, tuy nhiên, quyền nhận thừa kế quyền sử dụng đất được mở rộng hơn.

Theo Luật cũ, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài khi nhận thừa kế chỉ nhận nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở (điểm h khoản 1 Điều 169 Luật Đất đai 2013). Theo quy định này, trong trường hợp người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài nhận được di sản là thửa đất vừa có đất vườn và đất ở có nhà trên đó thì không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với đất vườn mà chỉ được hưởng giá trị của phần đất đó. Hiện tại, theo điểm h khoản 1 Điều 28 Luật Đất đai 2024 thì người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài có thể nhận thừa kế quyền sử dụng đất cho cả phần đất ở lẫn phần đất vườn hoặc các loại đất khác miễn phần đất đó chung thửa với phần đất ở có nhà gắn liền.

Với những sự thay đổi tích cực này thì Việt kiều dù còn hay không còn quốc tịch Việt Nam vẫn có nhiều thuận lợi hơn trong việc sở hữu bất động sản tại Việt Nam. Nhưng để được hưởng sự mở rộng này thì bà con cần phải xác định đúng đối tượng đã nêu trên, đặc biệt là Trường hợp 2 – Việt kiều cần phải chứng minh nguồn gốc Việt Nam bằng “Giấy xác nhận là người gốc Việt Nam”. Đây là một thủ tục phức tạp tốn khá nhiều thời gian. Nếu bạn không đủ chuyên môn, kinh nghiệm trong vấn đề này hãy liên hệ chúng tôi để được hỗ trợ nhanh chóng và hiệu quả.

Vietnam Global Consulting (VGC) với hơn 12 năm kinh nghiệm, luôn cam kết mang đến cho Quý Khách Hàng dịch vụ tư vấn chuyên nghiệp và tận tâm, với mục tiêu giải quyết mọi vấn đề một cách tối ưu và nhanh chóng nhất. Với chúng tôi, lợi ích của Khách Hàng chính là giá trị cốt lõi và sự hài lòng của Quý Khách là thước đo thành công của VGC.

Nếu Quý Khách có bất kỳ thắc mắc nào hoặc cần hỗ trợ thêm, xin vui lòng liên hệ ngay với chúng tôi. Đội ngũ của chúng tôi luôn sẵn sàng đồng hành và giải đáp mọi câu hỏi của Quý Khách!

• Hotline: 0908.377.105
• Email: rosy.nguyen@vgclaw.com.vn